Doporučení ČNB k investičním hypotékám od 1. 4. 2026: co to znamená pro investory a kupující

Český hypoteční trh čeká další důležitý signál. Od 1. dubna 2026 vstupuje v platnost nové doporučení České národní banky týkající se investičních hypoték, tedy úvěrů na nemovitosti pořizované za účelem pronájmu nebo další investice.

Nejde o zákon ani povinné nařízení, ale o metodické doporučení regulátora, které banky v praxi velmi často respektují. Která banka na to naskočí jako první? Tipuji, že Česká spořitelna.

Česká národní banka dlouhodobě sleduje rizika spojená s úvěrováním investičních nemovitostí. Právě investiční hypotéky bývají v době ekonomického zpomalení rizikovější než hypotéky na vlastní bydlení, a proto se na ně regulátor zaměřuje samostatně.

Co ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje k investiční hypotéce

Podle vyjádření ČNB by banky měly k investičním hypotékám přistupovat obezřetněji než k hypotékám na vlastní bydlení. Doporučení míří zejména na:

• přísnější posuzování bonity žadatele,

• konzervativnější výpočet příjmů z nájmu,

• vyšší vlastní kapitál investora,

• větší důraz na rezervy a dlouhodobou udržitelnost splácení.
  

Důležité je zdůraznit, že se jedná o doporučení, nikoliv povinnost. ČNB bankám nenakazuje konkrétní limity, ale jasně dává najevo směr, kterým by se řízení rizik mělo ubírat.

Jak se k doporučení investičních hypoték postaví banky

Klíčová informace pro investory je tato: každá banka se k doporučení ČNB postaví po svém. Některé banky avizují, že se doporučením budou řídit v plném rozsahu. Jiné zvolí mírnější úpravy nebo změny zavedou postupně.

V praxi to znamená, že:

• podmínky investičních hypoték se mohou mezi bankami výrazně lišit,

• schválení úvěru bude více individuální než doposud,

• porovnání bank a správné nastavení struktury financování bude ještě důležitější než dříve.

Dopad na investory do nemovitostí

Pro investory do bytů a domů na pronájem to neznamená konec investičních hypoték, ale změnu pravidel hry. Banky budou více řešit:

• reálnou návratnost investice,

• stabilitu nájemního trhu,

• finanční polštář investora,

• kombinaci vlastních zdrojů a úvěru.
  

Zároveň lze očekávat, že investoři s kvalitním portfoliem, historií splácení a dobře připraveným záměrem budou mít stále velmi dobré šance na financování – jen za přísnějších podmínek.

Co dělat, pokud plánujete investiční hypotéku

• řešit financování s předstihem (pokud máte rezervovaný byt v developerském projektu řešte schválení hypotéky ještě před 1. 4. 2026!),

• porovnat přístup více bank,

• počítat s vyšším podílem vlastních zdrojů,

• mít realistický finanční plán a rezervy.
  

Trh se neposouvá směrem k zákazu investičních hypoték, ale k jejich větší profesionalizaci. Pro nepřipravené investory to může být překážka, pro ty připravené naopak konkurenční výhoda.

Aktuální vyjádření jednotlivých bank, která budou postupně přibývat, vám budu přinášet v následujících článcích a newsletteru. 💛