Jak se daní příjmy z investiční nemovitosti

Daně u nemovitostí jsou téma, které většina lidí řeší až ve chvíli, kdy je pozdě. A právě tehdy vznikají chyby, domněnky a zbytečné doměrky od finančního úřadu.

Sepsala jsem pro vás přehledný článek, kde zásadní rozdíly mezi:

• pronájmem bytu,

• prodejem nemovitosti,

• a převodem družstevního podílu

Tyto rozdíly jsou z pohledu daní zásadní. A přesto se tyto situace často hází do jednoho pytle.

Pojďme si v tom udělat jasno. 😊

1. Příjmy z pronájmu nemovitosti (§ 9 ZDP)

Příjem z pronájmu bytu nebo domu se u fyzických osob daní podle § 9 zákona o daních z příjmů.

Typicky se jedná o:

• dlouhodobý pronájem bytu,

• pronájem domu,

• pronájem garáže, parkovacího stání apod.

Jak se daní?

Příjem z pronájmu vstupuje do daňového přiznání a zvyšuje celkový základ daně.

Sazba daně:

• 15 % z daňového základu,

• 23 % z části základu nad zákonný limit (tzv. solidární zvýšení).

Jaké výdaje lze uplatnit?

Poplatník si může vybrat jednu ze dvou variant:

1. Paušální výdaje 30 % (maximálně do výše 600 000 Kč), jednoduché, bez dokazování

2. Skutečné výdaje (opravy– pojištění– správa– odpisy nemovitosti– úroky z hypotéky)
   

Zvolený způsob musí být stejný pro všechny pronajímané nemovitosti. Do kdy podat daňové přiznání? To se dozvíte v dalším článku.

2. Prodej nemovitosti – kdy se daň platí a kdy ne

Při prodeji nemovitosti je klíčová otázka osvobození od daně z příjmu.

Osvobození od daně při prodeji nemovitosti nastává, pokud:

• mezi nabytím a prodejem uplynulo alespoň 10 let (u nemovitostí nabytých před 1. 1. 2021 platí ještě pětiletý test)

• nebo prodávající v nemovitosti alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem bydlel, nebo

• použije získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby (a splní oznamovací povinnost).
  

Pokud žádná z podmínek splněna není, příjem z prodeje se daní.

3. Specifický případ: družstevní byt (převod družstevního podílu)

Družstevní byt není nemovitost v osobním vlastnictví. Z pohledu práva i daní jde o převod družstevního podílu. A to je zásadní rozdíl!

Jak se daní převod družstevního podílu?

• Příjem se daní jako ostatní příjem podle § 10 ZDP

• Sazba daně je stejná: 15 % nebo 23 %

• Příjem se sčítá s ostatními příjmy poplatníka

4. Osvobození u družstevního bytu – pozor na rozdíly

U družstevního podílu platí jiná pravidla než u osobního vlastnictví.

Osvobození od daně je možné:

• pokud mezi nabytím a převodem uplynulo alespoň 5 let

• do této lhůty se započítává i doba vlastnictví zůstavitele (dědictví v přímé linii)
  

U družstevního bytu neexistuje možnost osvobození z důvodu dvouletého bydlení před prodejem.

5. Oznámení finančnímu úřadu – častá a drahá chyba

Převod družstevního podílu není veřejně evidován (nejde přes katastr)

• finanční úřad se o příjmu automaticky nedozví,

• oznamovací povinnost je na poplatníkovi.
  

Kdy se oznamuje?

• pokud je příjem z převodu osvobozený a přesáhne 5 000 000 Kč

• oznámení se podává nejpozději do termínu daňového přiznání
  

Neoznámení může vést k sankci až 15 % z neoznámeného příjmu.

6. Náklady u družstevního bytu: další zásadní rozdíl

U převodu družstevního podílu nelze uplatnit:

• náklady na rekonstrukci,

• právní služby,

• technické zhodnocení bytu.
  

Uplatnit lze pouze nabývací cenu družstevního podílu. To je pro mnoho lidí velmi nepříjemné překvapení. Zejména pokud byt před prodejem výrazně rekonstruovali.

Poznámka na závěr

Tento článek má čistě edukativní charakter. Konkrétní daňové dopady vždy doporučuji konzultovat s daňovým poradcem. Ideálně ještě před prodejem nebo koupí investiční nemovitosti.